o všeobecnej hodnote nehnuteľností, podávané externými znalcami pre účely hypotekárneho bankovníctva a zriadenia záložného práva vo VÚB a.s., Bratislava

Znalecký posudok o všeobecnej hodnote nehnuteľnosti, ktorý externý znalec podáva pre účel uzatvorenia záložnej zmluvy a zriadenia záložného práva, musí byť vypracovaný v súlade s Vyhláškou MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku a vyhláškou č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, v znení neskorších predpisov.

Znalecký posudok o všeobecnej hodnote nehnuteľnosti pre potreby VÚB, a. s. v zmysle platných predpisov môže podať iba znalec (fyzická osoba – nie znalecká organizácia) zapísaný v príslušnom odbore a odvetví v zozname znalcov vedenom MS SR.

Všetky znalecké posudky musia byť vypracované použitím programu HYPO, firmy KROS, s.r.o. Žilina v jeho aktuálnej verzii; pri stavbách výlučne na základe rozpočtových ukazovateľov uvedených v „Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb“ vypracovanej Ústavom súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity v roku 2001. Neoddeliteľnou súčasťou posudku je jeho elektronická forma na 3,5“ diskete, alebo CD nosiči (neprípustná je forma iba v textovom editore, napr. Word).

Znalec je pri vypracovaní znaleckého posudku povinný dodržiavať povinný obsah znaleckého posudku v rozsahu a v poradí stanovenom vyhláškou MS SR č. 490/2004 Z. z. v znení neskorších predpisov s tým, že :

• neakceptujeme list vlastníctva a kópiu katastrálnej mapy vytvorený cez katastrálny portál, požadujeme úradný list vlastníctva a úradnú kópiu z katastrálnej mapy
• v prípade stanovenia všeobecnej hodnoty bytu alebo nebytového priestoru, naďalej požadujeme doklad o nadobudnutí, na základe ktorého bol byt alebo nebytový priestor nadobudnutý
• zvlášť dôsledne je potrebné venovať sa časti „porovnanie dokumentácie so skutočnosťou“, v ktorej znalec poukáže na všetky nezrovnalosti, týkajúce sa nesúladu právneho stavu so stavom skutkovým (vrátane komentára k drobným stavbám, vyskytujúcich sa na pozemku)
• predmetom ohodnotenia musí byť nehnuteľnosť v celom jej rozsahu (stavby, pozemky i príslušenstvo), nevyhnutné je popisovať každú z ohodnocovaných častí
• stavby nezapisované do katastra nehnuteľností súpisným číslom musia byť jednoznačne identifikovateľné číslom parcely, na ktorej sa nachádzajú. Pre jednotlivé stavby, ktoré sú predmetom ohodnotenia vyhotoví „Stavebno-technický popis“ minimálne v rozsahu dispozičného členenia stavby po podlažiach s jednoznačným popisom stavebných konštrukcií a vybavenia (v tabuľke pre stanovenie RU - položka), z ktorých je stavba realizovaná
• výber metódy hodnotenia vrátane dôvodov, prečo neboli použité ostatné metódy hodnotenia, musí byť náležite zdôvodnený – v závere posudku
• použitie metódy polohovej diferenciácie je záväzné
• u prevádzkových nehnuteľností je vždy použitie kombinovanej metódy povinné (s výnimkou vybraných poľnohospodárskych stavieb a stavieb nemocníc, kde nie je reálny prenájom takýchto typov objektov)
• použitie porovnávacej metódy je akceptovateľné za predpokladu úplnej preskúmateľnosti použitých údajov  a podkladov pre porovnávanie (pre použitie porovnávacej metódy nie sú akceptovateľným podkladom jednotlivé ponuky realitných kancelárií)
• v analýze polohy nehnuteľnosti musia byť uvedené všetky údaje a informácie rozhodujúce pre stanovenie koeficientu polohovej diferenciácie
• v analýze využitia nehnuteľnosti musí byť charakterizovaný súčasný spôsob využitia hodnotenej nehnuteľnosti, resp. jej alternatívne využitie za predpokladu, že toto je možné, ako aj vplyv príslušenstva na hlavnú stavbu (t.j. vyhodnotí a popíše, či sa jedná o príslušenstvo znižujúce, príp. povyšujúce VŠH)
• v analýze rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti musia byť uvedené ťarchy a vecné bremená nielen podľa vlastníckych, ale i nadobúdacích dokladov a ďalej uvedené všetky možné vonkajšie vplyvy a okolnosti, ktoré by v budúcnosti mohli obmedziť alebo ohroziť využívanie nehnuteľnosti, najmä zhodnotenie prístupu z verejnej komunikácie, pri prevádzkových stavbách možnosť odčlenenia jednotlivých stavieb s vyhodnotením ich možnej následnej komplexnej funkčnosti, prípadne uviesť obmedzenia užívania takýchto stavieb
• znalecký posudok musí byť v celom rozsahu preskúmateľný (dôraz je potrebné klásť aj na stanovenie veku jednotlivých nehnuteľností, pričom čestné prehlásenie vlastníka nie je relevantný doklad na stanovenie veku)
• všetky stavby musia byť jednoznačne identifikované v nadväznosti na majetko-právnu dokumentáciu, všetky rozhodujúce údaje musia byť podložené príslušnými dokladmi, rozmery dostatočne zrozumiteľnými a čitateľnými nákresmi (pri použíití zmenšených výkresov projektovej dokumentácie je nevyhnutné čitateľne uviesť skutočne namerané rozmery, použité pre výpočet zastavaných plôch, resp. obstavaného priestoru podľa STN 73 4055)
• vo výpise z listu vlastníctva a v kópii z katastrálnej mapy znalec graficky zvýrazní parcelné čísla nehnuteľností, ktoré sú predmetom ohodnotenia
• v prílohe posudku je nevyhnutné dokladať farebné fotografie charakteristických pohľadov na hlavnú stavbu so súp. č., ako aj ohodnocovaných drobných stavieb a taktiež na vnútorné vybavenie hlavných stavieb (na detaily rozhodujúcich stavebných konštrukcií a vybavenia obytnej miestnosti, kuchyne, kúpeľne s WC, kotolne a pod.; ako vzor je možné využiť „Šablónu – dom“ v prílohe tohto usmernenia). Pri bytoch pohľad na vstup do bytového domu so súp. č. a dom ako celok a vnútorné vybavenie bytu resp. domu (pohľad na spoločné priestory – napr. vstupná chodba, pohľad na detaily rozhodujúcich stavebných konštrukcií a vybavenia obytnej miestnosti, kuchyne a sociálnej časti bytu; ako vzor je možné využiť „Šablónu – byt“ v prílohe tohto usmernenia). Pri rozostavaných stavbách, obdobne ako je uvedené vyššie s tým, že sa viac bude klásť dôraz na už vyhotovené stavebné konštrukcie v interiéri
• v závere je znalec povinný  zhodnotiť ním stanovenú všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti vo vzťahu k aktuálnej situácii na trhu s nehnuteľnosťami (do prílohovej časti posudku je vhodné uviesť podklady, na základe ktorých zhodnotenie vykonal)
• zaokrúhľovanie vykoná znalec v zmysle platnej vyhlášky MSSR č. 490/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov.

Znalecký posudok znalec odovzdá klientovi minimálne v 2 písomných vyhotoveniach (pre banku klient odovzdáva 2x posudok v papierovej forme) a 2x databázový súbor posudku *.hyp v elektronickej forme na diskete, resp. CD nosiči. Znalec pred odovzdaním posudku musí overiť funkčnosť nahratého súboru.

Ak predložený posudok nebude spĺňať uvedené požiadavky, bude klientovi vrátený. Pri opakovane zistených nedostatkoch v znaleckých posudkoch, resp. pri zistení obzvlášť závažných nedostatkov v posudku banka zváži možnosť podania sťažnosti na znalca na príslušnej sekcii Ministerstva spravodlivosti.

V prípade poškodenia VÚB, a.s. banka zváži vyvodenie trestno-právnych dôsledkov.

• Vzory fotodokumentácie